Notarul vietii mele

Desi varsta din buletin nu o spune si nici fata nu ma ajuta, eu sunt un pensionar declarat si asumat si ador asta! Si desi am avut atatea momente de razvratire si rebeliune si trait intens si golanit si poate ca uneori mai am si eu momentele mele si imi place sa fiu 'vagabondul vietii mele', desigur, acum am nevoie de cateva zile bune sa imi revin dupa o noapte pierduta, dar inca mai pot sa fac si asta. Dar desi eu sunt ocazional vagabondul vietii mele ca in melodia clasica a lui Gheorghe Dinica, nu imi reporesez ca nu am luat totul de la viata si nici nu imi reprosez ca nu i-am dat cat as fi vrut, pentru ca am dat peste notarul vietii mele si i-am dat mai mult decat as fi vrut. 

Partea notariala nu este atat de complicata in procesul de cumparare a unei case/a unui apartament. Este simplu de fapt, acolo te duci, vine notarul da 2-3-4 semnaturi si ti-a luat banii, mai multi sau mai putini in functie de valoarea apartamentului. Dar trebuie totusi sa urmaresti cateva aspecte si la notar. Interactiunile mele la notar au fost pentru: semnare antecontract, declaratie pe propria raspundere, prelungire antecontract si semnare contract vanzare-cumparare.

Daca alegi creditul bancar prin programul Prima Casa este necesar sa atasezi dosarului o declaratie pe propria raspundere autentificata la notar prin care sa declari ca nu ai in proprietate individuala sau comuna cu alte persoane o proprietate imobiliara mai mare de 50 mp. Este o declaratie tipizata, se completeaza datele personale si semnezi, asta este tot, dureaza destul de putin acest proces, nu ai ce modificari sa adaugi, este destul de standard.

Antecontractul vine si el in linii mari destul de standard, dar acesta poate fi modificat dupa bunul plan, desigur, agreat de ambele parti, vanzator si cumparator. Este foarte important ca acest antecontract( promisiune bilaterala de vanzare cumparare) sa fie trecut in cartea funciara a apartamentului, fara acest aspect vanzatorul poate sa incheie cate astfel de contracte doreste. Este o optiune contracost, nu foarte scump, dar contracost, insa daca vrei sa te asiguri ca acel apartament o sa fie al tau si nu ai pierdut timpul pe la banci, notar, si taxele notariale degeaba, iti recomand sa faci acest pas. Tot aici exista clauze pentru ce se intampla cu avansul daca vanzarea nu se mai realizeaza. Standard vin 2 clauze, 2 scenarii posibile: se razgandeste vanzatorul sau se razgandeste cumparatorul. Daca se razgandeste cumparatorul, pierde suma de bani oferita vanzatorului ca avans. Daca se razgandeste vanzatorul trebuie sa plateasca dublu sumei de avans. De ce dublu? Pentru a fi egala pierderea, practic daca vanzatorul se razgandeste o sa dea inapoi suma de bani pe care a primit-o de la cumparator ca avans, iar ca penalizare pentru ca s-a razgandit o sa plateasca aceiasi suma de bani. Astfel oricare dintre parti s-ar razgandi o sa piarda aceiasi suma de bani. 

Eu am optat si pentru a 3a clauza, daca vanzarea nu se realizeaza din cauza bancii, un motiv independent atat de cumparator cat si de vanzator. In acest caz vanzatorul o sa returneze in termen de maxim 7 zile calendaristice integral suma de bani primita cu titlul de avans. Astfel, daca vanzarea nu se realizeaza din cauza bancii, deci din motive independende de noi, si eu( cumparatorul) si vanzatorul pierdem doar timp, desigur, eu pierd si taxele notariale, dar nu pierd suma considerabila de bani oferita ca avans. 

Antecontractul are o valabilitate de 90 de zile calendaristice, timp in care tot procesul bancar  trebuie sa fie finalizat, sa fie in stadiul cu toate aprobarile venite. In cazul meu banca si statul s-au miscat foarte rapid, daca erau intr-o cursa de mers cu spatele garantat ar fi castigat. Si acest termen de 90 de zile a fost depasit. Daca acest antecontract expira inainte ca banca sa ofere toate aprobarile, dosarul se suspenda si daca nu exista o prelungire a acestui act, dosarul trebuie luat de la 0, de la pasul initial cu trimitere catre aprobare pe baza de venit. Nu am fost in situatia de a o lua de la 0, dar am fost din nou la prietenul meu notar pentru o prelungire. Mers la banca sa las un original dupa prelungirea antecontractului care specula fix doar prelungirea cu inca 30 de zile, celelalte clauze ramanand aceleasi. 

Dupa ce banca isi termina pauza prelungita de cafea si tigara, trage si un pui de somn si finalizeaza intr-un final dosarul, ne intoarcem la notar pentru a semna contractul de vanzare cumparare. In acel moment vanzatorul pe langa prezenta fizica pentru a semna actul, trebuie sa aduca si dovada ca a radiat toate sarcinile si datoriile apartamentului. Daca exista o ipoteca pe acel apartament, in momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare aceasta trebuie sa fie deja stearsa din cartea funciara, trebuia sa fie ridica, la fel, trebuie sa aduca o dovada ca nu exista datorii la asociatia de proprietari pentru acel apartament si ultima factura de la furnizorul de electricitate ca nu exista datorii. Este necesara factura de la furnizorul de electricitate deoarece acest contract este facut pe apartament, nu pe persoana. Pentru tv/net de exemplu, factura se face pe persoana, nu pe aprtament, poti cere relocarea si continuarea contractului, in cazul electricitatii nu este asa si de aceea vanzatorul trebuie sa aduca o dovada ca nu exista datorii. Tot aici se stabilesc criteriile de eliberare a apartamentului si predarea cheilor. Standard contractul vine insotit de clauza 'predarea cheilor se face astazi, in ziua semnarii prezentului act ....'. In cazul meu nu a fost asa, a fost o clauza in care se specifica faptul ca vanzatorul o sa imi predea cheile in termen de maxim 14 zile calendaristice din momentul viramentului bancar, deci de cand banca o sa vireze banii in contul vanzatorului. 

Urmeaza frumosul moment in care semnam si ma felicitam pe mine, noul proprietar. Dupa care mergem sa achitam taxele notariale si asteptam sa iasa extrasul de carte funciara pe numele meu. 

Pana iese extrasul de carte funciara avem timp sa facem asigurarea pentru apartament, asa cum am explicat in procesul bancar. Dupa ce iese si extrasul de carte funciara, intabuluarea, ne intoarcem la notar, achitam din nou, si mergem inapoi la banca, cu un contract de vanzare cumparare si extras de carte funciara ambele cu numele meu scris acolo mare la proprietar. Si apoi speram ca nu o sa mai fie nevoie sa mergem pe la notari, sau ca fapt divers, pe la banci. 

Commitment

Odata cu inaintarea in varsta au inceput sa vina din diferite surse si cu diferite forme ideea de relatie, de parteneriat de viata, de jumatate, de asezat la casa ta, si asa mai departe. Ei bine, odata cu momentul in care am luat marea decizie  m-am dedicat si unei relatii de durata. Ceea ce este normal de altfel, cand iei o astfel de dicizie esti sigur pe tine ca faci acest lucru pe termen lung, deci o relatie stabila, de durata, de viitor. In cazul meu, odata cu marea decizie a venit si asumarea unei relatii cu un plan de 30 de ani.
Dar desigur, toate acele persoane imi sugerau cu totul altceva, eu am luat lucrurile putin mot-a-mot, mi s-a sugerat ca ar fi timpul sa ma asez la casa mea, sa imi asum o relatie pe termen lung, de viitor. Ei bine, fix asta am facut, m-am asezat, fizic, la casa mea, si am semnat pentru o relatie pe termen lung( 30 ani) cu banca. Asta mi s-a tot zis, nu? Ca ei se refereau la formele metaforice, este treaba lor.
La fel ca la alegerea apartametului, prima data am facut studiu de piata si m-am interesat despre credite, despre banci, despre dobanzi. Aveam deja decis ca o sa fie un credit prin programul 'Prima casa', nu unul ipotecar, asa ca m-am axat pe asta. Principalele diferente intre cele 2 este ca la creditul iptecar banca iti acorda pana la maxim 85% din valoarea imobililului( ceea ce implica un avans de 15% din partea ta), dobanda fixa si lucrurile merg mai repede pentru ca nu mai este nevoie de interventia statului prin fondul de garantare. La prima casa banca iti poata acorda pana la maxim 95% din valoarea imobilului, nu ai dobanda fixa, este variabila in functie de IRCC( inlocuitor pentru robor) si procesul de finalizare dureaza undeva la 2 luni sau poate chiar mai mult deoarece dosarul trebuie sa treaca pe la fondul de garantare( FNGCIMM) fiind program finantat si de stat.

Exista posibilitatea simularii unui credit online, dar asta pentru a vedea orientativ valoarea ratei. Simularile online nu iau in calcul veniturile. In prezent te poti indatora la banca pana la maxim 45% din veniturile lunare. Asta pentru ca statul vrea sa aiba o garantie ca dupa ce iti platesti datoriile catre banca iti raman suficienti bani sa platesti si celelalte detorii sa sa iti ramana si tie ceva, acolo, pentru mancare. Mi-am facut cateva simulari online pentru a vedea cam pe unde se invarte rata lunara la suma pe care doresc eu sa o iau de la banca. Am facut comparatii, sa vad la ce banca este cel mai rentabil, ce banca ofera cele mai of dobanzii, unde este DAE(dobanda anuala efectiva) mai ok, ce include DAE pentru ca difera de la banca la banca acest aspect, iar apoi am fost la 2 banci pe care le-am ales sa fac simularea pe baza de venit. Pentru un credit ipotecar sau prima casa este necesar sa ai un contract de munca pe perioada nedeterminata si o vechime de cel putin 6 luni la actualul loc de munca. Asta a fost o prima surpriza pentru mine, eu stiam ca functioneaza si cu 6 luni consecutive, minim 3 la actualul loc de munca, aparent nu este asa. Mini poveste amuzanta, pe acest motiv am primit primul 'refuz' la simularea de credit.
Am fost eu frumos la banca, le-am spus ce vreau, data fiind varsta mea nu foarte inaintata si nici fata nu ma ajuta( inca mi se cere buletinul cand cumpar alcool) prima intrebare a domnisoarei de la banca a fost cati giranti o sa am, raspunsul meu 'fara girant' a surprins-o putin, mi-a dat sa semnez niste acte ca sunt de acord sa ma interogheze in baza de date anaf pentru a imi extrage valoarea veniturilor lunare, m-a intrebat ce suma doresc si pe ce durata si a pornit simularea. A venit si raspunsul... 'respins'. In acel moment mi-a picat fata...mai ales dupa ce ma umflasem in pene ca doar veniturile mele, fara girant, sa vina respins....nu intelegeam ce se intampla, de ce, cat ar trebui sa am veniturile lunar ca sa pot lua suma pe care o doresc. Se uita domnisoara pe acolo si ma intreaba de cand lucrez la actualul loc de munca, ii spun luna, calculez repede si ies fix 6 luni, doar ca nu intrase si al 6lea salariu, deci nu figuram in baza anaf cu o vechime de 6 luni la actualul loc de munca. M-am linistit putin dupa ce mi-a spus asta, mi-a spus si ca pe baza veniturilor mele pot sa iau suma respectiva fara probleme, dar sa revin ca sa facem un calcul exact.
Zis si facut, m-am dus din nou la 2 saptamani dupa, am facut simularea, am aflat valoarea ratei si procesul care o sa fie urmat, avand 2 optiuni, vorbim de imobil in bloc vechi, nu nou sau in constructie:
1. se poate face scrisoare de garantare si in termen de maxim 30 de zile trebuie sa merg cu actele notariale
2. Merg cu actele notariale si demaram procesul atunci
Dat fiind ca nu aveam inca apartamentul gasit, am spun ca merg pe a doua varianta. Cum decurg lucrurile la banca:
Gasesti apartamentul, mergi la notar si faci un antecontract. Mergi cu antecontractul semnat inapoi la banca. Ei trimit dosarul care contine antecontractul si actele apartamentului la aprobare, asta dureaza undeva la 2-3 zile lucratoare. Dupa aprobare trebuie sa mearga un evaluator la apartament, evaluator pe care ti-l poate asigna banca sau poti alege tu un evaluator, dar trebuie sa fie pe lista celor agreati de banca. Acest evaluator trebuie platit in prealabil de catre tine, cumparatorul. Evaluatorul merge la apartament, calculeaza, masoara, se uita, isi face el treaba si apoi trimite catre banca suma la care evalueaza el apartamentul, iar banca poate sa iti ofere maxim 95% din pretul stabilit de evaluator, nu din pretul stabilit de vanzare. Pretul evaluatorului si pretul de vanzare poate sa conicida, poate sa fie mai mic sau mai mare. In cazul meu a fost acelasi, doar ca la conversie diferita euro si am iesit cu o diferenta de 700 lei pe care a trebuit sa ii dau separat vanzatorului prin transfer bancar.
Apoi dosarul este trimis catre fondul de garantare impreuna cu actele apartamentului, evaluare, certificat fiscal, contract de vanzare cumparare( dovada de proprietate), certificat energetic, schita RLV, extras de carte funciara, antecontractul de vanzare cumparare. Si aici dureaza pana vine inapoi, si dureaza...si dureaza....Dar la un moment dat se si intoarce aprobat, de preferat. Ca si al meu s-a intors de 3 ori, pe motive complet absurde, dar a 4a oara a fost cu succes si a revenit aprobat, dupa aproape o luna...
Pe langa evaluator, la banca se mai deschide un depozit colateral care reprezinta 3 rate de dobanda. Bani care se vor retrage in cazul in care nu exista bani pe card in data scadenta a ratei, daca ratele vor fi platite la timp pe toata durata creditului, la final, acei bani vor fi restituiti. Se mai plateste si analiza fondului de garantare.
Dupa ce dosarul se intoarce de la fondul de garantare mergi din nou la banca sa semnezi niste acte cu care vei merge la notar sa semnezi contractul de vanzare cumparare. Dar nu ai terminat, trebuie sa mai treci o data pe la banca
Te intorci din nou la banca, cu contractul de vanzare cumparare si cu asigurarea pentru apartament. Deci de la notar te duci direct sa faci asigurare pentru apartament: PAD si facultiva( in cazul creditului prin programul Prima Casa, este obligatorie si asigurarea facultativa). Ambele in cota parte stat-banca, 40% stat, 60% banca. Si cu toate 3 mergi la banca, iar ei trimit dosarul la 'tragere' si apoi o sa vireze in 1-2 zile banii catre vechiul proprietar.
Si din acel moment tu esti proprietar, ai apartamentul tau, desi in acte daca te uiti este doar cu numele al tau, in extrasul de carte funciara scrie acolo numele tau, ca tu detii apartamentul, dar daca te uiti mai jos putin, scrie ca banca detine 60% din apartamentul tau, iar restul de 40% ii detine statul, dar este al tau, este numele tau scris acolo.
Si tot din momentul ala incepi numaratoarea inversa pentru ca tocmai te-ai legat la cap cu o relatie de 30 ani cu banca. Desigur, aceasta durata poate sa fie scazuta in timp, nu trebuie sa fie neaparat 30 de ani. Eu am optat pentru varianta cu 30 ani pentru a avea o rata putin mai mica acum, la inceput, pentru a putea sa imi gestionez banii in asa fel incat sa pot si renova apartamentul si sa imi ramana si pentru 'viata persoanala'. In timp intentionez sa platesc anticipat ratele pe un an si tot asa, ca sa mai reduc ori din rata ori din durata